こんにちは、不動産投資家コアラです。
一棟アパートを探し始めると、
地方は価格と利回りが魅力的に見え、
都市部は入居需要がありそうに見えます。
では、初心者はどちらを選ぶべきでしょうか。
僕は「地方か都市部か」の二択より、
その場所で入居が続き、
手残りと出口を説明できるかを
先に考えたいと思います。
今回は、それぞれの特徴と、
候補物件を同じ条件で比べる順番を
整理していきます。
結論｜地域名ではなく、需要・収支・出口で比べる
地方の一棟アパートは、
都市部より購入価格を抑えられる
候補が見つかることがあります。
ただし、安く買えても入居者が集まらなければ、
想定利回りは実現しません。
都市部は賃貸需要の厚さが
魅力に映るかもしれません。
一方で、購入価格や競合物件が多いと、
家賃収入から残るお金は
思ったほど増えない場合があります。
だから比較するときは、
表面利回りを先頭に置かず、
入居者の見込み、保守的な収支、
売却時の買い手の順に見ます。
地方｜価格だけでなく、需要の「数」を確かめる
地方の物件では、都市部より
少ない自己資金で検討できる候補や、
高い表面利回りの募集を
見つけることがあります。
ただ、その数字の背景には、
空室期間、家賃下落、修繕費、
再募集の難しさがあるかもしれません。
「安い理由」を一つずつ確認したいですね。
市全体の人口だけでは足りない
人口推計は長期の方向を見る材料です。
国立社会保障・人口問題研究所は、
市区町村別の将来人口を公表しています。
でも、アパートの入居は
その建物の生活圏で決まります。
駅や職場、学校、病院までの動線、
同じ家賃帯の募集物件、
単身者か家族かという層まで見ます。
大きな雇用先一社に需要が偏る地域なら、
その事業所の変化もリスクです。
地元の管理会社に、
空室が出た部屋の募集期間と
決まりやすい間取りを聞いてみてください。
都市部｜需要があっても、競争と買値を見る
都市部には通勤や通学など、
複数の入居理由がある地域があります。
売却先の候補も探しやすいと
期待されるかもしれません。
ただし「都市部」の一言で、
どの駅・どの間取りにも
同じ需要があるわけではありません。
近隣に新築や似た部屋が多ければ、
家賃と募集条件の競争が起きます。
購入価格が高い物件では、
借入額と返済額も大きくなりがちです。
満室の賃料だけで計算せず、
空室と修繕を入れたときの
毎月の余裕を確認します。
国土交通省の不動産情報ライブラリなら、
周辺の取引価格、都市計画、
防災情報などを重ねて調べられます。
価格の高さを「立地がよいから」で
済ませないための資料になります。
同じ物差しで比較するための五つの確認項目
候補が地方と都市部に一件ずつあるなら、
販売図面の利回りを見比べる前に、
次の五つを同じ書式で並べます。
- 現況賃料と、募集し直す場合の家賃
- 空室期間を含めた年間の入金見込み
- 管理・税金・保険・修繕・返済の支出
- 管理会社の対応範囲と現地確認のしやすさ
- 将来売る場合の買い手と価格の根拠
特に遠方の物件では、
自分がすぐ現地へ行けないとき、
誰が空室・故障・災害の初動を担うかを
管理委託の内容まで確認します。
売却についても、
「都市部なら必ず売れる」
「土地値があるから損しない」と
決めつけないことです。
近隣の取引事例や物件の状態をもとに、
厳しめの価格でも成り立つか試算します。
まとめ｜最初の一棟は「管理できる範囲」も選ぶ
地方と都市部には、
それぞれ検討する理由があります。
どちらかを一律に正解とするより、
入居需要と収支を物件ごとに確かめることが
大切だと思います。
購入後に起きる空室や修繕へ、
自分と管理会社が対応できるか。
そして、想定より低い家賃や売却価格でも
資金繰りが続くかを見てください。
まずは気になる二物件を選び、
五つの確認項目を同じ表に書き出す。
空欄が多い方から調べ直すと、
判断を急がずに済みますよ。
不動産投資家コアラ🐨
#不動産投資 #一棟アパート #地方投資 #都市部投資 #物件選び
