皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『不動産投資詐欺の手口と、気をつけたい営業マンのトーク』
です。
結論から言うと
不動産投資詐欺の手口、
気をつけたい営業マンのトークは
それぞれ３つ紹介します。
あなたも詐欺に引っかからないよう、
しっかりと理解しておきましょう。
①入居状況詐欺
実際には空室が多い物件なのに、
サクラや身内を住まわせて居住者が
いるように装う詐欺のことです。
実際には入居者はおらず、家賃収入は
入りません。
家賃収入の偽造証明書や偽造領収書を提供し、
家賃収入があるかのように見せかけています。
購入した途端に入居者が次々に退去し、
空室が多くなることで収支が赤字になり、
経営が成り立たなくなります。
こうした被害に遭わないためには、
レントロールで各部屋の契約時期を確認し
物件の所有者や入居者情報を照会すること
が大切です。
②手付金詐欺
支払った手付金を持ち逃げされ、
実際の物件は手に入らないという
詐欺のことです。
手付金とは、物件の売買契約時に
買主から売主に対して支払う代金のことです。
契約の証拠金、解約や債務不履行時の
違約金としての役割があります。
「優良物件だから早めに手付金を
払ってキープしておいたほうが良い」と
説明された時は注意が必要です。
被害に遭わないために、
慎重な行動と正確な情報の把握が不可欠です。
また、手付金の目安金額は売却代金の約10％です。
もし契約相手が不動産会社の場合は、
手付金の上限が20％までと決まっています。
そのため、20%を超える金額を要求された
場合は注意しましょう。
③サブリース詐欺
不動産会社の「半永久的に家賃を保証する」
という謳い文句に乗りサブリース契約を
締結したものの、
実際にはそのような
保証はなく安い家賃にされてしまう
という詐欺です。
サブリースとは、持っている賃貸物件を
業者に一括して預ける契約のことです。
契約の上では入居者となる管理会社が
投資家に対して家賃を支払う
システムです。
本来、サブリースには
「同じ賃料が保証されるわけではない」
という特徴があります。
サブリース詐欺ではその事実を
説明せずにメリットだけ言います。
契約内容をしっかりと確認しましょう。
次に、騙されないために知っておきたい
営業マンのトークを3つお伝えします。
①「取られる前に手付金を」
よく聞く言葉になります。
他の人も検討しているので、
早めに手付金を払いキープしたほうが
良いですよなどと勧められます。
支払い後に知らなかった悪条件を説明され、
メリットばかりではないことを知ります。
取り消しを求めても返金されません。
あくまで手付金とは、
物件をキープするためのものではなく
あくまで契約を前提に支払うものです。
また、購入者の都合でのキャンセルは
手付金は返金されません。
手付金の意味を理解し、安易に払うことは
避けましょう。
②「節税になります。年金の代わりになります」
不動産投資が節税につながる可能性は
たしかにあります。
ただし条件があり、すべての不動産投資が
節税につながるわけではありません。
不動産投資の場合、
赤字にならなければ節税にはなりません。
「所得税が高いので節税したい」と
考えていることの多い高所得者に
多いケースです。
ケースバイケースとなるため
自分の状況をみて節税対策になるかを
見極めることが大切です。
また、安定した家賃収入が入れば老後も
年金プラス家賃収入も見込めます。
ただし、入居者がいればとなるので
メリットだけを強調される時は
注意しましょう。
必ずデメリットもあるはずです。
③「将来値上がりします」
今のうちに購入すれば将来値上がりします！
価格は下がりません！
人気のエリアになるため空室の心配はない！
というトークには注意が必要です。
本当に値上がりするかどうか、
利益が出るかどうかは誰にもわかりません。
また、新しい駅ができる、
新開発が行われるなども
多く使われるため注意しましょう。
好条件が揃っていると思いきや、
「実際には新開発などはなかった」
「諸事情により、大幅に時期がずれる」
なども実際にあります。
今回のまとめになります。
不動産投資詐欺を回避するためには、
複数ある手口を理解し、対策法を把握
しておくことが大切です。
防ぐためには、まず自分で気づく必要があります。
そのためにはまず、不動産投資の知識をつけましょう。
全くの未知だと、営業マンの言いなりに
なってしまいます。
知識があると
自分で詐欺なのか判断できるようになります。
自分は大丈夫と過信せず、
誰でも詐欺にあう可能性があることを
肝に銘じ慎重に行動しましょう。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
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