皆さん、こんにちは。
不動産投資家コアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回は 「不動産投資で失敗しないための
物件選びの基準」 についてお話しします。
不動産投資では、物件選びが結果の
8割を決めると言われています。
にもかかわらず、
・営業担当の言葉を信じて購入してしまう
・利回りだけを見て判断する
・勢いで契約してしまう
このようなケースは少なくありません。
しかし、事前に 自分の判断基準（マイルール） を決めておくだけで、
失敗する確率は大きく下げることができます。
今回は、私自身が物件を
購入する際に必ずチェックしている
3つのポイントを解説します。
① 人口動態を確認する（需要のあるエリアか）
最初に必ずチェックするのが 人口動態 です。
不動産投資はシンプルに言えば
「需要のある場所に物件を持つビジネス」です。
そのため、人口が減っているエリアでは
入居者需要も減少していきます。
具体的には次のようなデータを確認します。
・人口の増減
・年齢構成（高齢化率）
・世帯数の推移
これらの情報は
総務省統計局（国勢調査）
市区町村の統計資料
Wikipedia
などで簡単に調べることができます。
特に注意すべきなのは
・人口減少が続いている地域
・高齢化が急激に進んでいる地域
このようなエリアでは
・空室率の上昇
・家賃の下落
・売却時の価格下落
といったリスクが高まります。
不動産投資では当たり前かもしれませんが
需要のある地域を選ぶことが最も重要です。
② 周辺環境と競合物件をリサーチする
次に重要なのが
物件周辺のリサーチです。
実際の賃貸需要を把握するために、
SUUMOやアットホームなどのポータルサイトで
同じ条件の物件を調べてみましょう。
チェックするポイントは次の通りです。
・家賃相場
・空室状況
・築年数
・設備
・間取り
例えば、
・同じエリアで家賃が高すぎる
・同条件の物件が大量にある
このような場合は、
将来的に空室リスクが高くなります。
また、地方の物件では
駐車場の有無が非常に重要です。
特にファミリー向け物件では
・駐車場1台では足りない
・2台必要になる
というケースも珍しくありません。
もし敷地内に駐車場がない場合は、
徒歩圏内に月極駐車場があるか
も必ず確認しておきましょう。
③ 修繕・リフォーム費用を事前に想定する
最後に見落とされがちなのが
修繕費用の確認です。
購入後に想定外の修繕費が発生すると、
キャッシュフローが一気に悪化することがあります。
特に実体験になりますが
木造アパートを購入する際の
注意すべきポイントは次の3つです。
・シロアリ被害
・雨漏り
・外壁の劣化
これらは修繕費用が高額になりやすい部分です。
また、建物構造によっても費
用は大きく変わります。
例：
木造 → 修繕頻度が高い
RC造 → 外壁修繕費が高額
さらに忘れてはいけないのが
退去時の原状回復費用
内装リフォーム費用
です。
投資家としては、
「いくらまでなら修繕費を許容するか」
という 支出ルール を
あらかじめ決めておくことが重要です。
これが長期的な安定運用につながります。
まとめです。
不動産投資は物件選びがすべてです。
当たり前になりますが
不動産投資で成功するために重要なのは
資産価値と空室リスクを見極めることです。
不動産投資の本質は、
最終的にどれだけキャッシュが残るかにあります。
そのためには、
・需要のあるエリアを選ぶ
・周辺環境を徹底的に調査する
・修繕費用を事前に把握する
この3つを意識するだけでも
失敗する確率は大きく下げることができます。
物件購入の前に
今回紹介したポイントをぜひチェックしてみてください。
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