皆さん、こんばんは！
不動産投資家のコアラです。
物件資料に「満室想定年収」とあると、
その金額が毎年入るように
見えてしまうかもしれません。
でも、いま何室が入居しているか、
この1年で何か月空いていたか、
家賃が実際に入金されたかは別の話です。
満室想定は収入の仮定。
購入を考えるときは、部屋別の賃料、
月別の稼働、入金記録を
同じ期間で照らし合わせます。
今回は、物件資料の数字を
どう読み分けるかをお話しします。
満室想定と実際の稼働率は、何が違う？
満室想定賃料は、全室に想定した家賃で
入居者がいる場合の収入です。
空室がある現況の収入ではありません。
一方、現況の入居状況は、
資料を作った日のスナップ写真です。
「現在満室」でも、その前の11か月に
空室が続いていた可能性はあります。
まずは数字の基準日と期間を確認します。
「いつ時点の入居状況か」
「どの12か月の収入か」を
書き添えるだけでも、読み違いが減ります。
レントロールは部屋ごとに読む
レントロールは、各部屋の契約や
賃料を確認するための資料です。
合計額だけでなく、行ごとに見ます。
- 部屋番号と、入居・空室の状態
- 契約賃料と共益費などの内訳
- 契約開始日と退去予定の有無
- 空室に置かれた募集賃料の根拠
- 賃料免除など、一時的な条件の有無
空室の募集賃料は、
まだ成約した賃料ではありません。
既存契約の賃料と分けて合計すると、
満室想定の前提が見えてきます。
資料にない項目があれば、
仲介担当者や管理会社に
確認できるか聞いてみてください。
1日ではなく、12か月の稼働を見る
ここで、架空の8戸のアパートを
例にしてみます。
すべての部屋の家賃を月7万円とします。
満室想定は、
8戸 × 7万円 × 12か月 ＝ 672万円です。
一方、過去12か月で、
入居していた月を部屋ごとに足すと
合計84戸月だったとします。
全室・全期間なら96戸月です。
この例の戸数ベースの稼働率は、
84 ÷ 96 ＝ 87.5％。
契約賃料に相当する額は、
84 × 7万円 ＝ 588万円です。
満室想定との差は84万円。
家賃を全室同額にした単純な例ですが、
現況の入居率だけを見るより、
空室が続いた影響をつかめます。
ただし、588万円は実際の入金額でも、
経費を引いた手残りでもありません。
入金の遅れや賃料免除があれば、
さらに差が出ます。
最後に、入金記録と照合する
契約書に家賃が書かれていても、
同じ月にその額が入金されているかは
別に確かめたいところです。
管理報告や入金記録を確認できるなら、
対象月、部屋、請求額、入金額を
レントロールと照らし合わせます。
差があったら、すぐに問題と決めず、
退去日、入金日、賃料免除、
未収金のどれによる差かを聞きます。
資料によって集計期間が違う場合もあります。
資料を依頼するときの3つの質問
僕なら、まず数字の前提を
次の3点に分けて質問します。
- 満室想定の各部屋の家賃は、契約額か募集額か
- 過去12か月の入退去と空室期間はどうか
- 同じ期間の請求額と入金額に差はあるか
資料がそろわない場合は、
分からない部分を楽観的に埋めず、
購入判断の前提として残します。
まとめ｜満室想定は出発点、実績は別に確認
満室想定は、全室が想定賃料で
埋まった場合の数字です。
それだけで将来の入金を
決めることはできません。
現況、過去12か月の稼働、
契約上の賃料、実際の入金。
この4つを同じ期間で並べると、
資料のどこを追加確認すべきか見えます。
次に候補物件を見るときは、
まずレントロールの基準日を確認し、
月別の入退去と入金状況を
担当者に聞いてみてください。
不動産投資家コアラ🐨
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