皆さん、こんばんは！
不動産投資家のコアラです。
物件資料の数字が良くても、
現地へ行くと印象が変わることがあります。
外壁の傷み、共用部の管理状態、
周辺の音やにおいなどは、
資料だけでは判断しにくい部分です。
現地確認の目的は、
その場で購入を決めることではありません。
追加で調べる項目と、
収支へ反映する費用を見つけることです。
今回は、木造アパートの購入前に
僕が重視する現地確認ポイントを、
3つに整理してお話しします。
1．建物の外周から劣化の兆候を見る
最初に見るのは、建物を一周したときに
目に入る外壁、基礎、屋根まわりです。
外壁のひび、塗装の剥がれ、
雨だれや水染み、基礎の割れなどを
位置が分かるように記録します。
軒裏、雨樋、バルコニー、
屋外階段の接合部も確認します。
ただし、目視だけで原因や
修繕費まで断定することはできません。
気になる箇所は写真と場所を残し、
建築士や施工会社へ確認する材料にします。
晴天時だけで判断しない
水はけや雨漏りの兆候は、
天候によって見え方が変わります。
可能なら雨の後にも訪れ、
敷地内の水たまり、側溝、
外壁や軒裏の染みを確認します。
2．共用部から管理状態を確かめる
共用部には、日頃の管理状態が
表れやすいと僕は考えています。
廊下や階段の清掃、照明、郵便受け、
ごみ置き場、駐輪場の様子を見ます。
放置物や壊れた設備がある場合は、
一度の印象だけで判断せず、
管理会社へ経緯と対応状況を確認します。
入居者への掲示物も確認材料です。
古い掲示が残っていないか、
注意喚起が繰り返されていないかを見ます。
空室は室内だけでなく入口も見る
空室を確認できる場合は、
室内の設備やにおいに加えて、
玄関までの動線も歩きます。
暗さ、段差、手すり、雨天時の滑りやすさなど、
入居希望者が気にしそうな点を
自分の目線で確かめます。
3．周辺環境を入居者の目線で歩く
駅からの距離は、地図上の分数だけでなく、
実際の道を歩いて確認します。
坂道、街灯、交通量、踏切、
騒音やにおいなどは、
時間帯によって変わることがあります。
昼と夜、平日と休日で差がありそうなら、
時間を変えてもう一度確認します。
スーパーやコンビニだけでなく、
ごみ収集場所、避難経路、周辺の高低差も
現地と公的な地図情報で照らし合わせます。
現地で見つけた違和感を購入判断へつなげる
現地確認後は、写真を眺めるだけでなく、
次の3つに分けて整理します。
- 専門家による確認が必要な箇所
- 管理会社や売主へ質問する項目
- 修繕費や空室率へ反映する項目
写真には撮影場所と方向を残し、
物件資料や修繕履歴と照合します。
見えない床下や屋根、構造上の問題は、
自分の目視だけで結論を出さず、
必要に応じて建物状況調査を検討します。
まとめ｜現地確認は次の調査を決める時間
木造アパートの現地確認では、
建物の外周、共用部、周辺環境の
3点を順番に見ると整理しやすくなります。
大切なのは、見た印象だけで
良い・悪いを決めないことです。
違和感を記録し、質問、専門調査、
収支の再計算へつなげてください。
次に物件を見るときは、
同じ順番で写真を撮れるチェック表を
一枚用意してみるとよいと思います。
不動産投資家コアラ🐨
