こんにちは、不動産投資家コアラです。
「修繕費はこのくらい」と考えていたのに、
工事が始まってから見積が増える。
木造アパートでは、購入前に見えなかった傷みが
後から分かることがあります。
今回は、公開された大家さんの事例を手がかりに、
費用が増えた理由と、購入前・工事前に
どこを確認するかを整理します。
紹介する事例は、僕自身の所有物件の話ではありません。
実例｜木造アパートで重なった想定外の修繕
築30年・4室の木造アパートを買った大家さんは、
購入直後のリフォーム費用に加えて、
初年度に給湯器の交換や退去後の原状回復、
共用部の修繕が想定外に発生したと記しています。
本人の公開記事では、給湯器の交換が12万円、
退去後の原状回復が8万円、
共用部の修繕が5万円とされています。
これは本人申告で、請求書までは確認できません。
初期のリフォーム見積に含まれない支出も、
初年度の資金計画では無視できません。
「修繕費」を工事一回分だけで考えないことが
この木造アパートの事例から分かります。
別の築古物件では、外壁の先送りで工事範囲が拡大
ある大家さんが公開した体験談では、
築古物件の水回りを先に直し、
外壁の修繕は次の機会に回しました。
その約2年後、外壁のひびから雨水が入り、
内部の柱にも傷みが見つかったそうです。
本人の記述では、修繕費は当初見積の
倍近くになりました。
この物件の構造は公開記事では確認できません。
また、見積書や工事記録も僕は検証していません。
木造アパートの事例とは分けて読み、
修繕の先送りが招くリスクの参考にします。
なぜ、最初の見積より高くなるのか
見えている傷みと、内部の傷みは別
外壁の汚れやひびは外から確認できます。
一方、下地や柱の状態は、調査や解体をして
初めて分かる場合があります。
国土交通省の修繕資料でも、想定より劣化が
進んでいれば、工事規模が大きくなり得ると
説明されています。
一つの見積額を確定額として扱わないことが大切です。
追加工事に伴う費用も確認する
補修箇所が増えると、材料や作業費だけでなく、
足場の範囲や工期が変わることがあります。
入居中の部屋なら、作業日程の調整も必要です。
見積を比べるときは総額だけでなく、
何を直し、何が対象外なのかを
同じ条件で確かめたいですね。
購入前には、修繕履歴と現地をつなげて見る
修繕履歴の記事では、記録の有無や
工事内容の読み方を整理しました。
今回さらに見たいのは、記録にある工事の後、
現地がどうなっているかです。
- 外壁・屋根・雨どいの工事時期と施工範囲
- 雨漏りやひび割れの報告と、その後の対応
- 見積の対象外と、追加工事が必要になる条件
- 同じ場所を繰り返し直していないか
目視だけで内部の状態までは判断できません。
不安な箇所があれば、写真と資料をそろえ、
建物調査や施工業者の確認を検討します。
見積が増えたときは、順番を分けて判断する
追加見積を受け取ったら、僕ならまず
工事を三つに分けて整理します。
- 漏水や安全性に関わり、先送りしにくい工事
- 同じ足場で行うと効率がよい工事
- 状態を見ながら時期を選べる工事
そのうえで追加箇所の写真、原因、数量、
単価、工期を確認します。
緊急性が低い工事なら、同じ条件で
別の見積を取る余地もあります。
安い方を選ぶ前に、対象範囲と保証条件が
そろっているかを見てください。
内容が違う見積の総額だけでは比べられません。
修繕費の上振れを、購入判断へ戻す
購入を検討中なら、修繕費を一つの金額に
決め打ちせず、追加工事が出た場合の
手元資金も含めて収支を見直します。
例えば標準の見積と、調査後に範囲が
広がる場合を分けて試算します。
金額は物件ごとに異なるため、
一律の予備費率で安心とは言えません。
追加修繕を入れると資金が足りない物件は、
価格交渉や購入見送りも選択肢です。
利回りの数字より、支出後に運営を
続けられるかを優先したいと思います。
まとめ｜見積の「範囲」と追加条件を確認する
公開事例が教えてくれるのは、
修繕を先送りすると、傷みが見えない場所へ
広がる場合があるということです。
購入前には履歴と現地を照らし、
見積の対象外と追加条件を確認する。
工事前には、優先順位と資金の余裕を決める。
この二段階で考えると、判断しやすくなります。
次に物件資料を見るときは、
「この見積に含まれていない工事は何か」を
担当者に一つ聞いてみてください。
不動産投資家コアラ🐨
#不動産投資 #木造アパート #修繕費 #物件選び #賃貸経営
