一棟アパートの管理会社選びで失敗しないためのポイント【一棟アパート管理会社選び方】

こんにちは、不動産投資家コアラです。

一棟アパートの管理会社を探すと、
まず目に入るのは毎月の管理料です。
でも、安さだけで決めてよいのか、
迷う方もいると思います。

空室が出たとき、入居者から連絡が来たとき、
設備が故障したとき。
誰が動き、どこから大家が判断するのかは、
会社や契約内容によって違います。

管理会社選びで確認したいのは、
料金と一緒に任せる仕事の範囲と
判断の境界をそろえることです。
候補を比べる順番を見ていきましょう。

結論｜管理料だけでなく、運用の中身を比べる

管理料が同じでも、募集の進め方、
入居者対応、修繕の手配、報告の内容が
同じとは限りません。

先に自分が任せたい仕事を決め、
候補会社へ同じ条件で質問する。
その回答を提案書と契約案で確かめると、
料金の差にも意味を付けて比べられます。

管理会社を探す前に、
大家側が任せたい業務を整理します。
ここが曖昧だと、提案書に書かれた
サービスの多さだけで選びがちです。

空室募集の広告、内見の調整、
入居申込の連絡は誰が担当するのか。
家賃の入金確認や未収時の連絡、
入居者からの苦情の窓口も確認します。

「入居者対応あり」という一行だけでは、
対応時間や大家への連絡のタイミングまで
分かりません。具体的な流れを聞きたいですね。

共用部の清掃や巡回、設備の不具合、
緊急時の一次対応も分けて考えます。
どこまでが基本業務で、
どこから別料金なのかを見てください。

比較する際は、各社へ同じ質問をします。
提案の見栄えより、実際の運用を
説明できるかを見たいところです。

募集開始時の賃料提案だけでなく、
反響が少ないときの見直し方を聞きます。
広告の状況や問い合わせ件数を
どのように報告するかも確認します。

「必ず決まります」という約束より、
反響を見て次の手を相談できる体制の方が
判断材料になると思います。

担当者が誰で、不在時は誰が引き継ぐか。
家賃の入金、未収、苦情、清掃や修繕を
どの頻度で知らせるかを聞きます。

登録を受けた管理業者には、
少なくとも年1回、管理業務の状況を
オーナーへ報告する義務があります。
ただ、大家として必要な情報を年1回だけで
十分に把握できるとは限りません。
月ごとの報告例も見せてもらうと比較しやすいです。

毎月の管理料に含まれる作業と、
募集、更新、退去、清掃、修繕などで
別に費用がかかる作業を分けて聞きます。

同じ業務範囲で総額を比べることが大切です。
料率だけを並べても、サービスの違いは
見えてきません。

設備が故障したとき、業者の手配、
見積の確認、工事の承認を
それぞれ誰が行うかを確かめます。

緊急時に管理会社が先に対応できる範囲と、
大家の事前承認が必要な範囲も重要です。
金額の境界だけでなく、写真や見積の共有方法まで
契約前に合わせておきたいですね。

管理会社は、契約後に変更する可能性もあります。
解約の予告期間や費用、
家賃や敷金の精算、鍵や契約書、
入居者対応履歴の引継ぎ方法を確認します。

出口まで決めておくと、
いざ変更が必要になったときに
入居者への連絡も進めやすくなります。

国土交通省の資料では、登録管理業者は
管理受託契約の前に、報酬、業務内容、
実施方法などを説明し、
契約時にも書面を交付することになっています。

説明を受けたら、次の点が提案書や
契約書案にも書かれているか確認します。

登録の有無は国土交通省の検索画面で
確認できます。ただし、登録があれば
自分の物件に合うと決まるわけではありません。
担当体制と契約内容まで見て判断します。

なお、家賃保証をうたうサブリースは、
一般的な管理委託とは契約の仕組みが違います。
提案がサブリースの場合は、賃料見直しや
解約条件を別に確認してください。

一棟アパートの管理会社選びでは、
毎月の管理料だけでなく、
何を任せ、どこで大家が判断するかを
一緒に見ることが大切です。

募集、報告、追加費用、修繕、引継ぎ。
この5点を同じ条件で比べれば、
候補ごとの違いが見えやすくなります。

まずは候補2〜3社に同じ質問を送り、
回答、費用表、契約書案を横に並べてみてください。
口頭で聞いたことが書面に残るかも、
最後に確かめたいですね。

不動産投資家コアラ🐨

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