こんにちは、不動産投資家コアラです。
一棟アパートの資料に
「再建築不可」と書かれている。
価格や利回りを見ると気になる一方で、
買ってよいのか迷いますよね。
この言葉だけで即決せず、
なぜ建て替えられないのかと、
建て替えずに保有・売却できるかを
順番に確かめたいところです。
結論｜安さより「出口まで持てるか」で判断する
再建築不可の一棟物件は、
価格が安く見えても、
将来の建て替えを前提に
収支を組むことはできません。
判断の順番は、接道の事実、
今ある建物の修繕と収益、
そして売却時の買い手です。
この三つが説明できないなら、
見かけの利回りだけでは進めません。
まず、再建築不可とされる理由を確かめる
建築基準法では、建物の敷地は原則、
同法上の道路に2メートル以上
接する必要があります。
ただし、道に見える場所が必ず
同法上の道路とは限りません。
幅4メートル未満でも、
指定された「2項道路」に当たる場合や、
接道義務の例外として認定・許可を
受けられる場合があります。
「再建築不可」の理由と可能性は、
物件ごとに確認する必要があります。
資料と現地で確認したいこと
販売図面の一行だけで判断せず、
前面の道の種類、接する長さ、
敷地と道の境界を調べます。
道路の指定図や測量資料があっても、
現地の幅や利用状況と照らしたいですね。
私道を通る場合は、通行や工事のための
権利関係も別に確認します。
建て替えの可否は、所在地の自治体の
建築担当窓口と建築士に、
想定する計画を示して相談してください。
過去に建物が建っていることと、
いま同じ規模で建て直せることは別です。
「前の所有者は大丈夫と言っていた」
という説明だけで済ませず、
確認した窓口、日付、前提条件を
記録に残しておきたいですね。
今ある建物だけで収支が成り立つか
再建築できない前提なら、
建物を使い続ける期間と費用が
投資判断の中心になります。
現況の賃料だけでなく、
空室や大きな修繕を置いて考えます。
確認したいのは、屋根・外壁、
給排水、共用階段、設備の状態。
建物調査と修繕履歴をもとに、
直近の工事と数年後の工事を分けて
見積もることが大切です。
購入代金と取得費、借入返済、
税金、管理費、修繕費を並べて
手残りを見ます。
借入条件は金融機関ごとに異なるため、
融資が使える前提で買付を決めず、
個別に相談したいですね。
収支表は満室の一枚だけでなく、
空室が出た場合と修繕が重なる場合も
作ってみてください。
どの費用が増えると資金繰りが苦しくなるか、
数字で見えるようになります。
出口を「建て替え以外」で説明できるか
将来売るときも、次の買い手は
接道と建物の残り寿命を見ます。
購入時の高い表面利回りが、
売却時の価格を保証するわけではありません。
周辺の取引事例や需要を調べ、
建て替えを想定しない売却価格でも
収支が合うか試算します。
認定や許可が当然に得られるものとして
価格へ織り込まないことです。
売却を考える時期まで建物を使えるか、
必要な修繕を終えた状態で
次の買い手に何を説明できるか。
購入時から資料を残しておくと、
出口の想定を更新しやすくなります。
見送る判断も先に決めておく
- 道路種別や接道の説明が資料と一致しない
- 修繕費を入れると手残りが薄い
- 融資と売却価格を楽観的に置かないと成立しない
- 建て替え以外の出口が描けない
一つでも説明できない点があれば、
買う理由を探すより先に、
確認を終えるか見送るかを決めます。
まとめ｜三つの資料をそろえてから判断する
再建築不可物件を買うかどうかは、
「安いから」「利回りが高いから」
だけでは決められません。
道路と接道の確認資料、
建物調査と修繕見積、
保守的な収支・売却試算。
この三つをそろえると、
不明な点と許容できるリスクが見えます。
気になる物件があれば、まずは
所在地の建築担当窓口へ道路種別を照会し、
建築士と金融機関にも個別に確認してください。
判断がつかないまま契約を急がないことが、
大切だと思います。
不動産投資家コアラ🐨
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